ההגדרה המקצועית של המסמך: "זיכרון דברים" הינה חוזה כתחליף מקדים לחוזה מסודר. מטרת זיכרון הדברים היא סיכום משא ומתן שנערך בין שני צדדי העסקה. בהיבט המשפטי, זכרון דברים מהווה תיאור עובדתי בו הגיעו שני הצדדים לידי הסכמה על פרטים מסוימים אולם הם עתידם בהמשך לערוך חוזה סופי.מה ההשלכות של זכרון דברים ומה אומרים לגביו מומחים מהעולם המשפטי? כל מה שחשוב לכם לדעת על זכרון דברים לקניית דירה.
זכרון דברים לקניית דירה
זכרון דברים הינו מסמך חשוב המהווה הסכם שמביע את התחייבות שני הצדדים בעסקה לקיום עסקת מכירת הנכס. זהו הסכם מוכן מראש שנחתם בהליך מזורז וכולל את התחייבויות שני הצדדים לביצוע עסקת המכירה במחיר שנקבע ראש.
חתימה על זכרון דברים אמנם מאפשרת את הבטחת הנכס לקנייה, אולם, אליה וקוץ בה, קיים סיכון בחתימה על מסמך שאינו נערך על ידי עורך דין מוסמך ועלול להיעדר פרטים משמעותיים.
זכרון דברים, מכוח היותו מסמך מהיר, מאלץ את הקונים לחתום עליו ללא בדיקה יסודית של הנכס וייעוץ של עורך דין.
חשוב להבהיר כי חתימה על זכרון דברים אינה כחתימה על מסמך הצהרת כוונות בלבד. מסמך זה מהווה מסמך משפטי לכל דבר ועניין והוא מחייב את שני הצדדים במפורש. כלומר, גם במידה בו צד הקונה ימצא ליקויים או בעיות בנכס, הוא עדיין מחויב לעסקה.
עורכי דין לענייני מקרקעין רובם ממליצים להימנע מחתימה על זכרון דברים כדי למנוע מגוון של סיבוכים ובעיות משפטיות בנוגע לביטול העסקה או שינוי המחיר לאחר החתימה.
מה לגבי הפרת זכרון דברים לקניית דירה?
במידה ושני הצדדים מעוניינים לבטל את הליך המכירה, ניתן לעשות זאת בקלות יחסית בהסכם ביטול בנוכחות עו"ד מקרקעין. לעומת זאת, במידה ורק הרוכש מעוניין לבטל את הרכש, יהיה עליו להגיש תביעה משפטית, שזהו הליך מורכב הרבה יותר המציב את כדאיות הביטול בספק.
מה חשוב לדעת בנוגע לזכרון דברים לקניית דירה?
במידה ואתם מעדיפים מסיבה כלשהי כן לקיים זכרון דברים בין צדדי העסקה, אנו ממליצים על ביצוע מספר פעולות למיזעור הסיכון בחתימה על מסמך חשוב זה:
- בדקו היטב את רישום הנכס בטאבו, זהות המוכר, איכות הנכס וודאו שאי ליקויים בנכס, חריגות בנייה או הערות אזהרה על הנכס הרשום. ככל שתבדקו ביסודיות את פרטי הנכס תוכלו לחתום בלב רגוע יותר על המסמך.
- חשוב להגדיר את אופי ההתחייבות למסמך לפני החתימה על זכרון דברים, כך שבכל מקרה של ביטול הצדדים אינם נדרשים לפיצויים או תביעות או שיוגדר מראש מחיר פיצוי מינימלי.
- בעיקרון, חתימה על זכרון דברים מאפשרת לכם כקונים לבצע רישום הערת אזהרה על הנכס בטאבו. אולם, המוכר יכול להכניס סעיף לזכרון דברים בו על הקונה נאסר רישום הערת אזהרה לפני חתימה על חוזה מסודר.
שימוש מושכל בזכרון דברים
מבחינה משפטית מומלץ לעגן את ההסכמים הנחתמים בזמן המשא ומתן בהוספת סעיף לזכרון דברים המתנה את ביצוע המסוכם בזכרון דברים רק בחתימה על חוזה מלא. או לחילופין, ניתן לקבוע מנגנון של פיצוי קבוע מראש במקרה בו אי מי מהצדדים לא יקיים את ההסכם.
לסיכום, האם מומלץ לחתום על זכרון דברים?
עורכי דין בתחום המקרקעים אינם ממליצים על חתימה על מסמך זה טרם חתימה על חוזה מסודר, הן לצד המוכר והן לצד הקונה. בכל מקרה של חתימה על זכרון דברים, מומלצת בדיקה יסודית והוספת סעיפים המגבילים את המסמך ואת גובה הפיצוי בכל מקרה של הפרה מטעם אחד הצדדים.
